Ingatlan adásvétel alapjai

  1. Az adásvételi szerződésben közreműködő felek az eladó(k) és a vevő(k).
  2. Az eladó főkötelezettsége az ingatlan tulajdonjogának átruházása és a birtokba adás.
  3. A vevő főkötelezettsége a vételár megfizetése és a dolog átvétele.
  4. Ha a szerződés tárgya ingatlan, az adásvételi szerződést írásba kell foglalni.

1. A szerződéskötés során eladói és vevői pozícióban is eljárhat egy vagy több személy. A felek lehetnek természetes személyek vagy jogi személyek, akik képviselőjük útján járnak el. Korlátozottan cselekvőképes vagy cselekvőképtelen személyek sincsenek a szerződéskötési lehetőségből kizárva, a reájuk vonatkozó szabályozás szerint járhatnak el, melyekről bővebben érdeklődhet irodánknál. Speciális szabályok vonatkoznak továbbá a termőföld megvásárlására, valamint a külföldi személy ingatlanszerzésére.

2. Az eladó egyik főkötelezettsége a tulajdonjog átruházása. Erre akkor képes, ha korlátlan rendelkezési joga van az ingatlan felett. (A tulajdonjog tartalmi elemei a birtoklás, a használat és hasznok szedésének joga, valamint a rendelkezési jog. A rendelkezési jog teszi lehetővé, hogy a birtoklás és használat jogát átengedjék – bármilyen jogcímen – másnak.) Az adásvételi szerződés megkötését megelőzően különös figyelmet kell fordítani arra, hogy meggyőződjön az eladó rendelkezési jogának teljességéről.

Az ingatlan tulajdonjogának átruházása az eladó ez irányú nyilatkozatával zárul le, mely vagy az adásvételi szerződés részét képezi, vagy – pl. több részletben történő vételár megfizetés esetén – külön okiraton készül el.

Ahhoz, hogy az ingatlan adásvételi szerződés ne csak a szerződő feleket kösse, hanem mindenki számára közhiteles legyen, szükséges továbbá az okirat ingatlan-nyilvántartást vezető hivatalhoz történő benyújtása. Az adásvételi szerződés menetéről oldalunkon bővebben is olvashat.

Az eladó másik Ptk.-ban nevesített főkötelezettsége a dolog birtokbaadása. Ennek jelentése részben szimbolikus, részben praktikusan előforduló eljárásokból áll. Szimbolikus (és praktikus) eleme a kulcsátadás. A gyakorlatban az adásvételi szerződést közvetlenül megelőzően vagy követően az eladó és a vevő együttesen jelen vannak az ingatlannál, ahol birtokbaadási jegyzőkönyvben rögzítik a közüzemi mérők állását, nyilatkoznak a birtokbaadás tényéről és egyéb körülményeiről. Erre a vevőnek szüksége van a mérőórák saját névre íratásakor, mindkét felet védi a másik által okozott költségek megtérítésének kötelezettsége ellen. Irodánk segítségképpen bevált sablont biztosít a feleknek erre a célra.

3. A vevő főkötelezettsége a vételár megfizetése. A vételár minden esetben pénzszolgáltatást jelent. (Ellenkező esetben az ügylet nem tiszta adásvételi szerződés. Például amennyiben pénz- és dologszolgáltatás is terheli a vevőt, úgy az adásvétellel vegyes csereszerződésnek minősül.)

Az átvételi kötelezettség betartása alapján a vevő a dolog feletti hatalmat is megszerzi. Az átvétel hiánya a tulajdonjog átszállását nem akadályozza meg, elegendő, ha erre a szerződésben kötelezettséget vállal.

4. Az adásvétel tárgya lehet minden forgalomképes dolog, akár ingó, akár ingatlan. A Ptk. csak az ingatlan adásvétel esetére ír elő kötelező alakiságot, formai megjelentést, azaz az írásba foglalást. További alaki és tartalmi szabályozást az ingatlan-nyilvántartásra vonatkozó rendelkezések között találunk (pl. közokirati vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokirati forma). Amennyiben csak a Ptk.-ban előírt tartalmi és alaki követelményeknek felel meg az okirat, de a további szabályoknak nem, az az okirat érvényességét nem érinti, „legfeljebb” az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésre alkalmatlanná teszi. A hiba a felek egyetértése esetén viszonylag egyszerűen orvosolható, azonban amennyiben valamely fél nem kíván ebben közreműködni, a helyzet sokkal nehezebben, esetlegesen hosszú ideig tartó peres eljárás útján oldható meg. (A szerződésszegés jogkövetkezményeinek, vagy jogcímes elbirtoklás rendelkezéseinek alkalmazásával.) Ennek elkerülése érdekében kiemelt figyelmet célszerű fordítani valamennyi ügyletkötési szabály betartására.