Illetékfizetés szempontjából megkülönböztetjük az ingyenes, a visszterhes vagyonátruházás és az öröklés esetét. Figyelemmel arra, hogy alapvetően az ingatlan adásvételhez kapcsolódó illetékszámítás ismertetése a célunk, jelen esetben a visszterhes vagyonátruházási illeték szabályait ismertetjük részletesen, az ingyenes vagyonátruházásét és az öröklését csak érintőlegesen.

Visszterhes vagyonátruházás illetéke

Az illetékfizetési kötelezettség az adásvételi szerződés megkötésének napján keletkezik (függetlenül attól, hogy a vételárat mikor, milyen részletekben fizetik meg, a tulajdonjog mikor kerül bejegyzésre).

Az illeték általános mértéke a legtöbb esetben az ingatlan forgalmi értékének 4%-a.

Fontos, hogy a visszterhes vagyonátruházási illeték nemcsak az ingatlan tulajdonjogára, de az ahhoz esetlegesen kapcsolódó vagyoni értékű jogokra (pl. haszonélvezeti jog, özvegyi jog) is kiterjed.

Amennyiben az adásvétellel egy időben kerül alapításra használati vagy haszonélvezeti jog (vagyoni értékű jogok), a tulajdonjogot megszerző nem a teljes forgalmi érték után fizet illetéket, az alapot ez esetben csökkenteni kell a vagyoni értékű jog összegével. Ugyanakkor a vagyoni értékű jogot szerzőnek – annak értéke után – illetékfizetési kötelezettsége keletkezik.
A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy a teljes illeték összeg azonos, azonban megoszlik a tulajdonjogot szerző és a vagyoni értékű jogot szerző között.

Ingatlan csere szerződés esetén a csereügylet által megszerzett ingatlan forgalmi értéke után kell illetéket fizetni.

Tartási vagy életjáradéki szerződés esetén az e szerződéssel szerzett ingatlan forgalmi értéke az illeték számítás alapja.

Lakástulajdonok magánszemélyek közötti cseréje, valamint lakástulajdon vásárlása esetén, ha a magánszemély vevő a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző vagy azt követő egy éven belül eladja, az illeték alapja az elcserélt lakástulajdonok, illetve a vásárolt és az eladott lakástulajdon – terhekkel nem csökkentett – forgalmi értékének a különbözete. E tekintetben nem minősül tehernek a lakástulajdonhoz kapcsolódó haszonélvezet, használat joga.
Ha a magánszemély több lakástulajdont cserél, illetve egy éven belül több lakástulajdont vásárol, értékesít, az illeték alapját képező értékkülönbözet megállapításánál minden egyes lakáscserével, lakásvásárlással szemben – a szerzést közvetlenül megelőző vagy követő, azonos jogcímű – a fizetésre kötelezett számára kedvezőbb illetékalapot eredményező egyetlen cserét, értékesítést lehet figyelembe venni. Ha a magánszemély a további lakáscseréivel, lakásvásárlásaival szemben az előbbi feltételeknek megfelelő, további lakáscserét, lakásértékesítést nem tud igazolni, e lakáscserék, lakásszerzések illetékkötelezettsége az általános szabályok szerint alakul.
A gyakorlatban ezt úgy célszerű rendezni, hogy az aktuális adásvételi szerződésben jelezzük a korábbi értékesítés tényét, az iratokhoz csatoljuk a korábbi adásvételi szerződés másolatát és a – később részletezett – NAV adatlapon jelöljük az erre jogosító kedvezmény igénybevételének szándékát. Ezt az adásvételi szerződés szerkesztése és ellenjegyzése során eljáró ügyvéd intézi, az ügyfélnek annyi a dolga, hogy jelezze a korábbi – egy éven belüli – értékesítést és hozza magával a szerződés másolatát.

Leggyakoribb mentességi okok visszterhes vagyonátruházás esetén

Az adásvételi szerződés megkötésekor, annak földhivatalhoz történő benyújtásakor kitöltésre kerül egy ún. NAV adatlap, mely tartalmazza az eladó, a vevő és az ingatlan adatait. Ezt az okiratot a földhivatal továbbítja a NAV részére, és ennek alapján kerül kiszámításra az illeték összege. Az adatlap pótlapjain van lehetőség az esetlegesen fennálló mentességi okok jelölésére, ezért fokozottan javasolt a mentességi okok ismerete és pontos jelölése.
E lépés kihagyása esetén teljes illetékfizetési kötelezettség keletkezik, melyet jó esetben már csak bonyodalmas levelezés és ügyintézés útján lehet korrigálni.

A mentességi lehetőségek sora igen terjedelmes, szerteágazó attól függően, hogy ki terjeszti elő az igényt, így most a teljesség igénye nélkül, a magánszemélyek általános ingatlan vásárlásához gyakran kapcsolódó mentességi okokra kívánom felhívni a figyelmet.

1. Egy éven belül ingatlan értékesítés
A fent ismertetett szabályozás alapján igénybe vett illetékmentesség a leggyakoribb a magánszemélyek ingatlan adásvétele esetén
2. Telektulajdon megszerzése
Amennyiben a szerződés benyújtásától számított 4 éven belül arra lakóházat épít
3. Ingatlan-beruházás
Vállalkozó által értékesítés céljából újonnan épített vagy építtetett ingatlan esetén 15 millió forint alatt. 15 és 30 millió forint fölött a 15 millió forint fölötti rész után kell illetéket fizetni.
4. Önkormányzati vagy állami lakás
Amennyiben az elővásárlási jog jogosultja szerzi meg.
5. Termőföld megszerzése
Szerteágazó speciális szabályok alapján, felmerülése esetén az ügyvédi iroda részletes felvilágosítással szolgál.
6. Egy éven belüli csere
Az 1. ponthoz hasonlóan a korábban ismertetettek szerint
7. Egyenes ági rokonok közti visszterhes ingatlanügylet
Egyenes ági rokonok azok, akik esetében egyik a másiknak a leszármazója gyermek, szülő, unoka, nagyszülő). Nem egyenes ági rokon a testvér, az unokatestvér. A nem vér szerinti – egyébként a szabályoknak megfelelő – rokonok is részesülnek a mentességben (pl. örökbefogadott gyermek).
8. Házastársak közötti visszterhes ingatlanügylet
Ezen felül a házastársi vagyonközösség megszűnésével járó ügyletek is mentességet élveznek.
9. Kedvezmény
Az illetékkötelezettség keletkezésekor a 35. életévét be nem töltött fiatal az első lakástulajdonának (tulajdoni hányadának) megszerzése esetén az egyébként fizetendő illeték 50%-ig terjedő kedvezményre jogosult, ha az egész lakástulajdon forgalmi értéke a 15 000 000 forintot nem haladja meg. Ilyen forgalmi értékű lakás tulajdoni hányadának megszerzése esetén a vagyonszerzőt a szerzett tulajdoni hányaddal arányos mértékű kedvezmény illeti meg.
Az öröklési és az ajándékozási illeték alapja és mértéke

Öröklés esetén az öröklési illeték tárgya az adott személyhez jutott örökség, hagyaték része.
Ajándékozás esetén az ajándékozási illeték tárgya az ajándékul kapott dolog (ingó, ingatlan vagy vagyoni értékű jog) értéke.

Az öröklési és az ajándékozási illeték általános mértéke: a reá jutó örökség, illetve az ajándék értékének 18 %-a.

Lakástulajdon öröklése vagy ajándéka esetén az illeték mértéke 9%, ugyanez vonatkozik az ingyenesen szerzett vagyoni értékű jogokra is.

Az öröklési, ajándékozási illeték részletesebb szabályozása iránt érdeklődjön irodánkban.